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            地产限购扩大意料之外新开工减速情理之中呢

            2022-03-22 来源:

            地产:限购扩大意料之外 新开工减速情理之中 类别: 机构: 研究员:

            [摘要]

            事件:7月12日国务院召开常务会议,分析当前房地产市场形势,研究部署继续加强调控工作。主要内容包括:(1)各地要从严把握和执行房价控制目标,房价过高的地区要加大调控力度,促进房价合理回归。(2)加大政府投入和贷款支持力度,确保今年1000万套保障性住房11月底前全部开工建设。( )已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策,房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。(4)认真落实今年的住房用地供应计划,确保保障性住房用地,加快普通商品住房用地投放。(5)规范住房租赁市场,抑制租金过快上涨。

            本次政策的出台超出市场预期,再次彰显了本届政府将“房地产调控进行到底”的决心,也再次明确传达了“房价不明显回落,则调控不罢休”的政策目标。同时也表明至少在目前阶段,决策层对经济下滑的担忧让位于房地产调控总体目标的达成。在房价没有出现明显回落之前,任何“政策见底”的判断都显得过于乐观。

            目前行业基本面已经进入到僵持阶段,一线城市调整已经开始,实质性降价开始普遍出现,并逐渐由一线向二线城市蔓延。而政策选择在这个阶段进一步收紧,说明决策层对目前的房地产市场调整并不满意,基本面需要加速调整。这点与资本市场倾向于认为房地产调控已经取得初步成效,量价的实质调整只是时间问题,政策将维持现状的判断有所不同。

            5点内容中,最具实质性政策为“房价上涨过快的二三线城市也要限购”。

            姜汁通过热度渗入皮肤 目前限购城市约有四十个,若限购范围扩大至更多的二三线城市,将对全国销量有明显抑制,并加速全国房价调整。由于全国房地产投资增量主要由三线及以下城市贡献(详见表2),限购范围的扩大也将加快新开工和房地产投资增速的下降。但基于目前地方政府普遍的财政压力,我们判断,限购范围并不会大面积增加。因而本次政策的边际效应将弱于年初的限购政策效应。

            由于本次调控政策出台时机超出预期,加之七月份为传统推售淡季,在政策与供应因素叠加下,将导致销量数据低迷,判断地产股本轮反弹的趋势将终结。但因估值仍在底部(大公司2011年10倍PE,已基本锁定2012年业绩),预计股价调整幅度有限。

            我们坚持年度策略报告观点,今年年内地产股难有趋势性投资机会,维持行业中性评级。同时坚持中期策略报告的观点,继续看好销售增长确定、受益于行业集中度提升的龙头公司。由于龙头公司80%以上项目储备在已限购城市之内(详见表1),因此受本次限购范围扩大的影响有限,建议股价回调后继续吸纳,重点推荐万科、保利、金地。

            风险提示:房地产调控超预期将影响相关公司业绩表现。

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